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Achat immobilier
Pourquoi investir dans un logement déjà loué ?
Vous souhaitez acheter un logement avec des locataires déjà installés ? Sur le marché de l’immobilier locatif, cette option séduit de plus en plus de Français. Décote sur le prix d’achat, rentabilité locative, obtention d’un prêt immobilier facilité… ce type d’investissement présente de nombreux avantages. Toutefois, certaines contraintes sont également à prendre en compte. Optia Conseil Immobilier fait le point sur les avantages et les règles à connaître avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier déjà occupé par des locataires.
1. Quels sont les avantages d’acheter un bien déjà loué ?
Lorsque vous achetez un logement loué, vous devenez bailleur en même temps que propriétaire. Le bail se transmet au moment de la signature de l’acte authentique de vente. La loi vous oblige à respecter les dispositions du contrat de location signé par l’ancien propriétaire, tout comme le locataire conserve ses obligations.
De ce fait, vous ne pourrez pas donner congé à votre locataire comme bon vous semble. Cette règle entraîne inévitablement une baisse du prix d’achat du bien immobilier. On parle alors ici de décote, c’est-à-dire la baisse de prix du bien comparé à sa valeur sur le marché immobilier.
Cette décote peut varier de 10 à 30 %, en fonction des facteurs suivants :
- – La superficie du bien : par exemple, les petites surfaces comme les studios, subissent une décote moins élevée qu’un grand appartement.
- – La durée du bail en cours : si le bail vient d’être reconduit pour 3 ans, la décote sera plus importante. Au contraire, si ce dernier arrive à échéance, la décote sera moindre.
- – Le loyer : plus le montant du loyer fixé par le bail sera inférieur au marché, plus la décote sera faible.
- – Le locataire : si ce dernier est âgé et modeste par exemple, différentes lois peuvent le protéger et vous ne pourrez pas lui donner un congé locatif. Dans ce cas, la décote sera plus importante.
- – La nature du bien : comme pour tout investissement immobilier, la qualité du bien pourra avoir un impact sur son prix d’achat.
Autre avantage non-négligeable : grâce au contrat locatif déjà en place, vous percevrez immédiatement des revenus locatifs ! Adieu les carences locatives ou les recherches incessantes de locataire. Votre logement est déjà loué, vous touchez vos revenus complémentaires sans délai et vous gagnez du temps.
De plus, l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’un établissement financier peut être facilitée ! En effet, la banque va tenir compte des revenus locatifs immédiats pour la simulation de votre prêt. Les loyers perçus peuvent couvrir tout ou une partie de la mensualité du crédit immobilier. Ainsi, la présence d’un bail de location en cours constitue un argument majeur pour l’obtention de votre crédit immobilier puisque la rentabilité de votre opération est connue et attestée.
2. Quelles sont les précautions à prendre avant d’acheter un logement loué ?
Même si ce type d’investissement locatif est attractif, il est nécessaire de ne pas foncer tête baissée et de bien prendre en compte quelques précautions pour réussir son achat.
Dans un premier temps, veillez à bien étudier les caractéristiques du bail : quelles sont les conditions actuelles de location (niveau de loyer, conditions de révision, etc.) ? Le bail inclut-il une clause résolutoire ou une clause de solidarité ? Combien de temps reste-t—il de bail à courir ? Le bien est-il meublé ou vide ? Mieux vaut passer à la loupe scrupuleusement ces conditions avant de vous lancer !
Votre futur locataire est-il un bon voisin ? Paye-t-il tous ses loyers dans les temps ? Ces qualités sont indispensables pour vous assurer une gestion sereine de votre investissement locatif. Pensez donc à vérifier la solvabilité du locataire en demandant l’historique des quittances de loyer ou les comptes-rendus de gestion si le bien est géré par une agence.
L’état du bien est également un élément à ne pas négliger. N’hésitez pas à comparer l’état des lieux d’entrée à l’état de l’appartement au jour de votre visite pour évaluer ainsi d’éventuelles dégradations par le locataire. Cela vous permettra également d’estimer le montant des travaux à prévoir, à votre charge ou à la charge du locataire au moment de son départ.
Enfin, pour vous sécuriser, n’hésitez pas à demander conseil auprès de professionnels compétents. Par exemple, votre notaire pourra affirmer qu’il n’y a pas de contentieux en cours avec le locataire et ainsi vous garantir que le vendeur ne vous cache rien.
3. Comment s’organise la gestion d’un bien déjà loué ?
Lorsque vous achetez un logement déjà occupé, vous devenez bailleur d’un contrat que vous n’avez pas négocié. Vous devez respecter à la lettre les conditions de ce contrat, qui restent inchangées. Ainsi, vous ne pourrez pas augmenter le loyer comme bon vous semble. La seule possibilité, si le contrat le permet, sera l’augmentation annuelle du loyer sur la base de l’Indice de référence des loyers (IRL).
En ce qui concerne le contrat de location, ce dernier sera annexé à la promesse de vente. Étant donné que les conditions ne changent pas, le contrat reste le même. Vous aurez simplement à transmettre vos coordonnées au nouveau locataire. Si le bien est en gestion locative, l’agence immobilière se chargera des démarches à votre place.
Vous l’aurez compris, impossible d’habiter immédiatement le bien loué au moment de l’achat. En tant que bailleur, il vous faudra appliquer les règles en matière de congé en tenant compte de l’ancienneté du contrat. Si le bail expire dans moins de 2 ans, vous pourrez reprendre le logement, pour en faire votre résidence principale ou celle d’un de vos proches, 2 ans minimum après la date de votre achat. Si le bail expire dans plus de 2 ans, vous pourrez reprendre le logement dès la fin du bail.
Dans le cas où le logement serait occupé par un locataire considéré comme protégé, les démarches sont plus complexes. En effet, le locataire est protégé sous conditions d’âge et de ressources. Ainsi, vous ne pourrez reprendre le logement que si vous remplissez les mêmes conditions d’âge et de ressources, ou si vous proposez une solution de relogement au locataire occupant.
Dans chaque situation, la règle est la même. Vous devez informer le locataire de votre souhait de rompre le bail au moins 6 mois avant la fin du contrat soit :
– par lettre recommandée avec accusé de réception ;
– par acte d’huissier ;
– par remise en main propre avec émargement.
En résumé, acheter un logement loué vous permet d’économiser du temps et de l’argent puisque vous évitez la recherche de locataire et que vous évaluez en amont le rendement de votre investissement. Vous évitez également toutes les démarches de validation de dossiers qui peuvent être souvent périlleuses… facilité et transparence sont au rendez-vous !
Vous souhaitez acheter un logement déjà loué ? Générer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier locatif ? Pour économiser du temps précieux en recherche immobilière, tournez-vous vers Optia Conseil Immobilier et ses experts en transaction immobilière au Havre et en Normandie ! Ces derniers ont une fine connaissance du marché dont ils pourront vous faire bénéficier. Vous augmenterez ainsi vos chances de trouver le bien qui correspond à vos objectifs et à vos critères.
Pour aller plus loin 🔑
Optia Conseil Immobilier vous donne les clés pour vendre un logement loué au Havre et en Normandie.
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