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Vendre son bien immobilier
Comment vendre un logement loué au Havre ?
Vous êtes propriétaire-bailleur et votre logement est actuellement loué, pouvez-vous vendre un logement occupé ? La réponse est oui ! Vous avez le choix entre deux possibilités : attendre la fin du bail ou vendre le logement en cours de bail. Les contraintes et les règles à respecter sont différentes entre ces deux cas. Optia Conseil Immobilier, agence immobilière au Havre, vous explique les différents points à connaître lorsque l’on souhaite vendre son bien loué.
1. Comment vendre un bien loué ?
Pour vendre votre logement loué, sans donner congé à votre locataire, vous n’êtes pas obligé d’attendre que le bail arrive à son terme. Vous n’avez aucune obligation vis-à-vis de votre locataire et vous n’êtes pas tenu de le prévenir de cette mise en vente. Cependant, il est préférable d’informer votre locataire de cette procédure afin de faciliter les visites des futurs acheteurs. Votre locataire doit vous laisser faire visiter le bien sur les jours ouvrables uniquement.
Dans ce cas de figure, votre locataire n’est pas prioritaire sur la vente et le droit de préemption ne s’applique pas, puisqu’il n’est pas tenu de quitter le logement. Lors de la mise en vente de votre bien loué, vous transmettez simplement le bail de location à l’acheteur et ce dernier se poursuit normalement. Il n’y a aucun impact sur le locataire : le loyer reste identique et les termes du contrat de location aussi !
De nombreux investisseurs sont intéressés par la vente d’un bien loué. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’achat d’un logement loué peut être une belle opportunité. Acheter un bien déjà loué, c’est l’assurance de percevoir des loyers dès l’acte de vente signé.
Dans le cas où le nouveau propriétaire souhaiterait récupérer le logement pour le vendre libre, il doit respecter un délai de préavis qui dépend de la date d’achat du logement, c’est-à-dire :
- – Si la fin du bail en cours intervient moins de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire et vendre le logement qu’à l’échéance du premier renouvellement de bail,
- – Si le bail expire plus de 3 ans après l’achat, le congé peut être donné au locataire au terme du bail en cours.
2. Comment vendre un logement libre ?
Vous avez également le choix de vendre votre bien libre, c’est-à-dire une fois que le locataire aura quitté les lieux. Dans ce cas de figure, vous devez donner congé à votre locataire, avant de mettre le bien en vente. Vous êtes dans l’obligation de respecter les délais de préavis qui sont de minimum 3 mois pour un logement loué meublé et de minimum 6 mois dans le cas d’un logement loué non meublé. Ce congé devra être envoyé par lettre recommandée ou notifié par huissier et devra comporter toutes les modalités de la vente. Attention, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire en cours de bail ! Vous devez impérativement attendre la fin de ce dernier.
Contrairement à la vente d’un logement occupé, le locataire dispose ici d’un droit de préemption, qui lui permet d’être prioritaire sur l’achat de votre logement, seulement s’il s’agit d’un logement non-meublé. Pour lui permettre d’exercer ce droit de préemption, vous devez lui préciser le prix et les conditions de vente. Il possède d’un délai de 2 mois pour donner sa réponse :
- – S’il est acheteur, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois qui suivent ou 4 mois s’il demande un prêt immobilier,
- – S’il n’est pas intéressé ou sans réponse dans le délai imparti, vous pouvez vendre le logement à un tiers.
Dans le cas où vous souhaiteriez modifier les conditions de vente, vous devez en informer votre locataire, qui disposera d’un délai d’un mois pour transmettre sa réponse.
Par ailleurs, dans certaines situations, le droit de préemption du locataire s’annule. Plusieurs situations sont prises en compte : la vente d’un logement à un parent, l’exercice du droit de préemption de la mairie et lorsque le logement est déclaré comme non-habitable.
3. Quel est l’impact sur la vente d’un logement loué ?
Vendre son logement loué peut être intéressant en fonction de votre situation. En effet, si vous avez besoin de fonds pour réaliser d’autres projets ou si vous venez d’hériter d’un bien loué et que vous ne désirez pas le conserver, la solution peut s’avérer idéale.
Cependant, attention à la décote ! Si vous souhaitez vendre un bien occupé, ce dernier connaît généralement une décote par rapport à une vente de logement libre (de 10 à 20 % par rapport à sa valeur en tant que logement libre). Cette décote varie en fonction du temps restant avec l’échéance du bail, du montant du loyer, le type de bien (studio, grandes surfaces…), et de l’âge du locataire. Par exemple, les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes bénéficient d’une protection particulière, sauf dans le cas où le bailleur serait lui-même âgé de plus de 65 ans et possède de faibles revenus. Par ailleurs, plus le bail d’habitation est long, plus la décote sera élevée, puisque l’acquéreur ne pourra pas occuper le logement avant un certain temps. Enfin, si le loyer est inférieur aux prix du marché, cela peut également signifier une perte d’argent pour l’acquéreur.
Autre situation particulière : la vente d’un bien loué en « loi 1948 ». En effet, pour la vente de logements loués dans le cadre de ce dispositif, qui permet au locataire de bénéficier d’un loyer peu élevé, la décote peut atteindre 40 voire 50 % puisque l’acheteur devra attendre au moins 2 ans avant de pouvoir s’installer dans le logement.
Certes, vendre un appartement loué peut entraîner une décote sur son prix de vente. Toutefois, gardez à l’esprit que le marché locatif est un marché porteur et très attractif ! L’investissement locatif a le vent en poupe depuis plusieurs années et figure parmi les placements préférés des Français. Ainsi, lorsque l’on parle de décote sur le prix de vente, il est nécessaire de prendre en compte le type de marché dans lequel s’inscrit votre bien immobilier.
Vous souhaitez vendre votre logement loué au Havre et en Normandie ? Contactez nos experts en transaction immobilière ! Optia Conseil Immobilier vous accompagne pour vendre votre logement rapidement et au prix le plus juste. Visites qualifiées, expérience transparente, approche moderne, efficacité, accompagnement dans vos démarches… Chez Optia Conseil Immobilier, nous ne laissons rien au hasard !
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