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Investissement
Investir dans l’immobilier ancien avec le dispositif Denormandie
Le plan de défiscalisation Denormandie, entré en vigueur le 1er janvier 2019, remplace le dispositif Cosse « Louer Abordable ». Ce dispositif suscite beaucoup d’intérêt chez les Français puisqu’il permet de réaliser un investissement locatif dans l’ancien, tout en profitant d’une réduction d’impôt de 12 à 21 %. Comment fonctionne la loi Denormandie ? Quels sont ses avantages fiscaux et les conditions pour y accéder ? Les explications avec Optia Conseil, votre cabinet en Gestion de Patrimoine au Havre.
1. Loi Denormandie : comment fonctionne le dispositif en 2022 ?
En janvier 2019, un nouveau dispositif vient s’ajouter au système de défiscalisation français pour encourager l’investissement locatif : le dispositif Denormandie, du nom de l’ancien Ministre du Logement, Julien Denormandie. Aux origines du projet, un constat : 3 millions de logements vacants en France ne respectent pas les conditions minimales pour être mis en location, et 15 % d’entre eux sont dans un état vétuste, selon le Ministère de la Cohésion des Territoires.
Ce dispositif résulte donc de la volonté du gouvernement de répondre à plusieurs objectifs, tels que :
- – Améliorer la qualité du parc immobilier français,
- – Répondre à une demande locative toujours plus importante,
- – Proposer des biens rénovés en centre-ville,
- – Améliorer la performance énergétique des logements anciens.
Pour mener à bien ce projet d’envergure, le gouvernement incite les investisseurs à rénover ces logements tout en bénéficiant de réductions d’impôts intéressantes. Ces habitats sont situés dans des zones définies par l’État. À ce jour, 244 communes sont éligibles à la défiscalisation Denormandie. Les centres-villes anciens sont au coeur de cette mesure visant la revitalisation des logements anciens et vacants. La liste concerne principalement les 222 villes françaises du Programme « Action coeur de ville », initié par le Ministère de la Cohésion des Territoires. Réparties dans toute la France, ces communes sont présentes dans toutes les régions, y compris les Outre-mer.
Bon à savoir 🧠
Le dispositif Denormandie vient compléter la loi Pinel, qui est principalement dédiée à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ces deux dispositifs de défiscalisation immobilière fonctionnent d’une manière semblable : système de zones d’éligibilité, des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyer. Ils prévoient également des taux de réduction d’impôts évolutifs en fonction de la durée de location des biens.
2. Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?
Vous pouvez utiliser la loi Denormandie en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. En tant qu’investisseur locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du coût total de l’opération, achat immobilier et travaux compris. Ce taux est évolutif en fonction de la période de location de votre bien :
| Pourcentage de réduction d’impôts | Durée de l’engagement de mise en location |
|---|---|
| 12% du montant de l’investissement | 6 ans |
| 18% du montant de l’investissement | 9 ans |
| 21% du montant de l’investissement | 12 ans |
Il est possible de cumuler 2 opérations par an, dans le cadre de plafonds annuels, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 36 000 € sur 6 ans et 63 000 € sur 12 ans.
Prenons un exemple : vous achetez un bien immobilier de 160 000 € avec des dépenses de rénovation (parmi celles éligibles) de 40 000 €. Le bien est loué pour une période de 12 ans. Vous profitez alors d’un avantage fiscal de 33 600 € (21 % de 160 000), ce qui revient à 2 800 € de réduction d’impôt sur le revenu par année.
Bon à savoir 🧠
Il existe des plafonds d’investissement Denormandie. Le montant de l’investissement à défiscaliser est plafonné à 300 000 € par an et 5500 €/m². Ce double plafond doit être respecté pour bénéficier de l’avantage fiscal.
3. Quelles sont les conditions pour bénéficier du système Denormandie ?
Même si ce dispositif n’est pas difficile d’accès, il impose tout de même de respecter quelques conditions :
- – Le logement doit être une résidence principale : il doit être loué nu (non meublé) à usage d’habitation principale,
- Respecter la date d’effet de la location : le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure),
- – Réaliser des travaux pour un montant équivalent à au moins 25 % du prix total de l’opération,
- – Louer le logement pour une durée minimum de 6 ans à un locataire n’étant pas du même foyer fiscal : il faut également que ses ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi Denormandie, en fonction de la zone où est situé le logement (A bis, A, B1, B2 ou C). Seuls les logements loués vides sont concernés par le dispositif Denormandie, les logements meublés n’étant pas éligibles.
- – Ne pas dépasser les plafonds de loyers : ils sont identiques à ceux du dispositif Pinel pour le neuf et dépendent de la zone où le logement est situé. 8,93 € du m² en zone B2 et C, 10,28 €/m² en zone B1, 12,75 €/m² en zone A et 17,17 €/m² en zone A bis.
Pour bénéficier du système Denormandie, vous devrez consacrer au moins 25 % de votre investissement total à des travaux de réhabilitation du logement ancien pour sa mise en location. Sont éligibles les travaux suivants :
- – Les travaux de performance énergétique : avec un objectif d’amélioration de 30 % par rapport à la consommation d’énergie constatée lors de l’achat du bien et de 20 % pour un logement en copropriété.
- – Un bouquet d’au moins 2 travaux d’isolation ou d’économies d’énergie : isolation des fenêtres, isolation des murs, isolation des combles, remplacement d’une chaudière, modification du système de production d’eau chaude, etc. Un seul de ces deux types de travaux suffit pour être éligible au dispositif et il n’est pas obligatoire de cumuler les deux.
Avant le début des travaux, vous devrez réaliser un diagnostic de performance énergétique du logement (DPE). Ces données serviront de point de départ dans l’évaluation finale de la production énergétique du logement. Après les travaux, vous devrez effectuer un second diagnostic de performance énergétique pour démontrer les réductions de consommations d’énergie que les travaux ont engendrés. Une fois les rénovations terminées, l’administration fiscale réclamera 2 types de documents : les justificatifs des 2 diagnostics et les factures des travaux.
La loi Denormandie s’inscrit dans une démarche de rénovation énergétique des logements vétustes. Tous les investisseurs y sont éligibles, dans la mesure où les conditions pour y accéder sont respectées. Vous ne pouvez pas réaliser les travaux vous-même : en effet, ils doivent être effectués par des professionnels labellisés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Le système Denormandie peut être une solution idéale si vous souhaitez réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier sur la durée. Cependant, il convient d’être vigilant pour éviter les mauvaises surprises ! Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien et vous vous demandez si le dispositif Denormandie est fait pour vous ? Contactez nos experts Optia Conseil pour bénéficier de leurs conseils avisés !
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