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Fiscalité
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Investir dans l’immobilier est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et optimiser leur fiscalité. Parmi les leviers fiscaux les plus efficaces se trouve le mécanisme du déficit foncier. Ce dispositif permet aux propriétaires de biens immobiliers loués vides de réduire significativement le montant de leurs impôts en déduisant les charges de leur revenu global. Optia Conseil, expert en gestion de patrimoine au Havre, vous explique comment tirer le meilleur parti de ce mécanisme.
1. Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsque les dépenses liées à la mise en location d’un bien immobilier vide dépassent les loyers perçus, un résultat négatif, appelé déficit foncier, est constaté. Ce déficit peut être imputé sur les autres revenus fonciers et, dans une certaine limite, sur le revenu global. Cela permet de diminuer le revenu imposable et donc, les impôts.
Vous pouvez utiliser un logement déjà présent dans votre patrimoine ou en acquérir un nouveau. Dans les deux cas, des travaux de rénovation sont nécessaires. Une fois les travaux terminés, le logement doit être mis en location nue, c’est-à-dire sans meubles. Les charges doivent être réelles, justifiées et peuvent être déduites même si le logement n’est pas encore loué.
2. Fonctionnement du déficit foncier
Pour profiter du déficit foncier, il est indispensable d’opter pour le régime réel. Les loyers issus de locations vides sont intégrés dans la catégorie des revenus fonciers de votre déclaration de revenus. En face des loyers, vous pourrez inscrire les charges déductibles, réparties en trois catégories principales : charges financières, charges de travaux et charges d’exploitation du bien.
Les charges financières incluent les intérêts et frais accessoires des crédits contractés pour financer l’acquisition ou les travaux du bien loué. Toutefois, le déficit généré par ces charges n’est déductible que des autres revenus de location.
Les charges de travaux concernent les travaux de rénovation ou d’amélioration du bien, à l’exclusion des travaux de construction et d’agrandissement.
Les charges d’exploitation du bien comprennent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance habitation propriétaire non occupant, la taxe foncière et les charges de copropriété.
3. Régimes fiscaux applicables
Deux régimes fiscaux peuvent être appliqués pour la location vide : le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier s’applique aux loyers inférieurs à 15 000 € par an et offre un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déficit foncier. Le régime réel, obligatoire pour les loyers supérieurs à 15 000 € par an, permet de déduire les dépenses réelles et de constater un déficit foncier éventuel si les dépenses dépassent les loyers.
Le déficit foncier constaté peut s’imputer sur les autres revenus fonciers sans limitation et/ou sur le revenu global jusqu’à 10 700 €. Le déficit non imputé peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. Ce mécanisme n’est pas conditionné à un engagement de location, mais la vente du bien dans les trois ans de l’imputation du déficit sur le revenu global peut entraîner une remise en cause de cet avantage fiscal.
4. Points de vigilance
Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour générer un déficit foncier, la localisation est primordiale. Renseignez-vous sur les transports, les commerces et les écoles à proximité pour vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur.
Si vous envisagez cet achat à crédit, contactez votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter. Même si vous avez une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant puisque les charges financières sont déductibles des loyers, et l’assurance-emprunteur protège votre famille en cas de décès.
Les économies d’impôt générées par le déficit foncier ne rentrent pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
5. Avantages et inconvénients du déficit foncier
Le déficit foncier présente plusieurs avantages, notamment une économie fiscale non plafonnée et applicable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De plus, les revenus complémentaires perçus sont peu fiscalisés, et des travaux peuvent augmenter la valeur du bien, générant ainsi une plus-value à terme.
Cependant, il existe également des inconvénients. La gestion des travaux et la recherche de locataires peuvent être chronophages. De plus, il y a un décalage de trésorerie pendant la réalisation des travaux, car il n’y a pas de revenus immédiats.
Le déficit foncier est un outil puissant pour optimiser votre fiscalité tout en investissant dans l’immobilier. En somme, il représente non seulement un excellent moyen de défiscalisation, mais aussi une stratégie d’investissement immobilier performante. En le combinant avec d’autres investissements immobiliers, tels que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous pouvez maximiser l’optimisation et la valorisation de votre patrimoine immobilier et fiscal.
Cependant, il est essentiel de comprendre que chaque situation est unique. La réussite de votre investissement repose sur une étude patrimoniale approfondie. Cette analyse doit prendre en compte votre situation personnelle, vos objectifs financiers, et les caractéristiques spécifiques de chaque bien immobilier. Une étude patrimoniale détaillée vous permettra de déterminer la meilleure stratégie en matière de sélection de bien, de fiscalité et de budget.
Optia Conseil, expert en gestion de patrimoine au Havre, vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet, de l’acquisition à la gestion du bien. Grâce à notre expertise et notre connaissance approfondie du marché, nous vous aidons à maximiser vos avantages fiscaux et à sécuriser votre investissement. Contactez-nous pour découvrir comment nous pouvons vous aider à tirer le meilleur parti du déficit foncier et à réaliser vos objectifs patrimoniaux.
Les investissements comportent des risques. La valeur des investissements et les revenus qu’ils génèrent peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse et les investisseurs sont susceptibles de ne pas récupérer l’intégralité du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
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