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Transmission de patrimoine
Démembrement de propriété : tout ce qu’il faut savoir !
Transmission de patrimoine : avez-vous déjà pensé au démembrement de propriété ? Ce mécanisme simple et efficace permet au donateur de la nue-propriété de transmettre un logement de son vivant tout en gardant son usage. Optimisation des droits de succession, réduction d’impôts, préparation à la retraite, constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût… le démembrement de propriété offre de nombreux avantages ! Qu’est-ce que le démembrement de propriété ? Quels sont les enjeux de cette solution patrimoniale ? Les réponses avec Optia Conseil et ses experts en gestion de patrimoine au Havre et en Normandie.
1. Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Malgré son terme un peu complexe, le démembrement de propriété est un outil patrimonial très simple. Ce dispositif français permet de scinder et de répartir le partage de biens patrimoniaux entre différents acteurs, sur une période donnée.
En activant le processus de démembrement, la propriété d’un bien se retrouve divisée en trois attributs :
- – L’usus (le droit d’utiliser le bien),
- – Le fructus (le droit d’en tirer des ressources, par exemple des loyers),
- – Et l’abusus (le droit de disposer du bien, notamment en le vendant).
On parle alors de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule et même personne, mais partagés entre un nu-propriétaire (l’abusus) et un usufruitier (l’usus et le fructus). L’usufruitier est détenteur du droit de posséder le bien, à condition de ne pas en modifier sa valeur. Il détient également le fructus, c’est-à-dire le droit de percevoir les fruits que le bien génère. Le nu-propriétaire, quant à lui, est l’unique détenteur du pouvoir de décider de vendre, donner ou modifier la substance du bien. Ainsi, l’usufruitier et le nu-propriétaire possèdent des droits différenciés sur le bien.
| Droits sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
| Disposer du bien | ✅ | ✅ | ❌ |
| Utiliser le bien | ✅ | ❌ | ✅ |
| Percevoir les revenus du bien | ✅ | ❌ | ✅ |
Bon à savoir 🧠
Il existe deux types de démembrement de propriété. Il peut être viager lorsqu’il concerne deux personnes physiques (et non morales). Ce dernier s’éteint au décès du nu-propriétaire. Il peut être également temporaire (avec une limite temporelle). Il concerne généralement des personnes morales telles que les sociétés. Ce type de démembrement ne peut excéder une période de 25 ans et est ouvert aux personnes physiques ainsi que morales.
2. Comment fonctionne l’investissement en démembrement de propriété ?
À l’origine, le démembrement de propriété est un outil de gestion de patrimoine dont le but est de limiter les droits de succession. Ainsi, dans le cas d’une donation ou d’une succession par exemple, la valeur du bien doit parfois être répartie entre l’usufruitier et les nus-propriétaires. L’administration fiscale a établi un barème fiscal, qui repose sur l’âge de l’usufruitier. En effet, selon la tranche d’âge et la valeur du bien, la propriété ne sera pas égale. Grâce à ce barème fiscal, vous pouvez calculer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété.
Dispersions, en pourcentage, du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Source : impots.gouv.fr
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Prenons un exemple 💡
Vous souhaitez démembrer votre maison entre vous (votre couple) et votre fils, Simon, de 35 ans. Votre bien immobilier a une valeur de 100 000 €. Simon se verra attribuer l’usufruit et vous garderez la nue-propriété.
L’âge de votre fils étant compris entre 31 et 40 ans, celui-ci percevra 70 % de la valeur du bien, c’est-à-dire 100 000 € * 0,7 = 70 000 €.
Dans votre cas, vous avez gardé la nue-propriété, et vous posséderez alors une valeur de 30 000 € sur votre bien.
Si vous décidez ainsi que Simon de vendre la maison démembrée au prix de 100 000€, alors Simon recevra 70 000 € et vous recevrez 30 000 €.
En procédant ainsi, cette somme sera exonérée de votre impôt sur la fortune immobilière, car celui-ci ne porte que sur l’usufruit. Simon quant à lui ne sera imposable uniquement si les 70 % de la valeur totale du bien entrent dans le barème de l’IFI.
Concernant la durée du démembrement de propriété, l’usufruit s’éteint indifféremment de si la personne concernée est personne morale ou physique, dès lors qu’une des conditions énoncées ci-dessous est remplie :
– Décès de l’usufruitier
– Arrivée au terme de la durée de donation
– Acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier ou inversement : acquisition de l’usufruit par le nu-propriétaire.
– Vente à l’amiable d’un bien démembré et partage du prix de vente
– Abandon ou renonciation de l’usufruitier totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi
– Jouissance abusive du bien de la part de l’usufruitier, en le laissant se dégrader ou dépérir par faute d’entretien.
3. Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un outil ingénieux pour préparer sa transmission. Mais il ne se limite pas à la gestion d’une succession ou d’une donation. Il offre également de nombreux avantages fiscaux non-négligeables.
Dans la majorité des cas, le démembrement de propriété vous permet de préparer la transmission de vos biens de votre vivant. En effet, au moment de la succession, c’est le régime de l’indivision qui s’applique et il est souvent source de conflits. En opérant un démembrement de propriété, vous évitez bien des écueils et vous pouvez réduire, voire annuler, les frais liés à la transmission de votre bien. En effet, grâce à l’abattement de 100 000 € par enfant accordé tous les 15 ans par l’administration, démembrer votre bien immobilier ne coûte (presque) rien. Vous devenez usufruitiers de votre bien, et vos enfants, nue-propriétaires. À votre décès, l’usufruit s’éteint automatiquement, et vos enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
Le démembrement de propriété vous permet également d’obtenir des avantages fiscaux à l’égard de différents impôts tels que l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière ou la taxe foncière. En effet, en donnant l’usufruit de votre bien, vous bénéficiez :
- – D’une baisse d’impôt : ce sont vos enfants qui perçoivent désormais les loyers, et qui règlent l’impôt sur les revenus fonciers,
- – D’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière : en donnant l’usufruit à vos enfants, vous le sortez de votre assiette de calcul de l’IFI.
Le démembrement de propriété est un mécanisme idéal pour aider vos enfants, tout en réalisant une optimisation fiscale. Il est également attractif pour les investisseurs en quête d’un bien immobilier à moindre coût. En effet, certaines SCPI vous donnent la possibilité d’acquérir seulement une partie des droits immobiliers selon votre objectif :
- – La nue-propriété seule, pour investir dans l’immobilier sans percevoir de revenus immédiats,
- – L’usufruit seul, pour générer des revenus complémentaires pendant une période donnée.
Ainsi, vous pouvez acquérir un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété, généralement fixée à 66 % (soit une décote de 34 % sur l’achat), avec un usufruit temporaire de 10 à 15 ans en moyenne. À l’issue de ce dernier, le remembrement est automatiquement effectué, sans aucun impact fiscal. Vous pourrez alors percevoir des revenus issus de la location. Ce type d’opération est très intéressant pour les contribuables soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisqu’elle permet d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété, cette dernière n’étant pas comptabilisée dans l’assiette de calcul de cet impôt. Un moyen efficace de capitaliser sans alourdir votre fiscalité !
Même si cette opération immobilière vous permet de transmettre votre patrimoine en minimisant les frais de successions, de bénéficier de réductions fiscales ou d’alléger vos impôts, il est nécessaire d’être accompagné par un professionnel compétent. En effet, c’est une procédure complexe qui nécessite une stratégie bien définie en amont : il est fondamental de bien encadrer votre démembrement ! Un démembrement de propriété mal effectué peut entraîner des risques et des blocages. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de nos experts en gestion de patrimoine au Havre et en Normandie. Ils sauront vous accompagner dans la mise en place de tels investissements et vous permettront de satisfaire de multiples objectifs patrimoniaux.
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