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Investir dans l’immobilier ancien avec la loi Malraux
Vous souhaitez investir dans un immeuble ancien et y effectuer des travaux de rénovation ? Si votre projet consiste à mettre votre bien à la location par la suite, sachez que la loi Malraux vous octroie une réduction d’impôt sur les travaux de restauration que vous prévoyez d’effectuer. En quoi consiste le dispositif Malraux ? Qui peut en bénéficier ? Quelles sont les conditions imposées pour profiter des avantages fiscaux du dispositif de défiscalisation Malraux ? Les réponses avec Optia Conseil, votre cabinet en Gestion de Patrimoine au Havre.
1. Loi Malraux : comment fonctionne le dispositif en 2022 ?
Le dispositif de défiscalisation Malraux a été mis en place en 1962 par André Malraux, ancien Ministre de la Culture. Ce système a pour objectif de faciliter la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique et de compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français. Au fil des années, la loi Malraux a connu plusieurs réformes, aussi bien dans ses conditions d’application que dans les avantages fiscaux octroyés.
Le dispositif Malraux concerne les biens anciens situés dans des zones définies où l’immobilier présente un caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa mise en valeur. De nombreuses villes en France possèdent des zones éligibles à ce dispositif. La loi Malraux s’applique donc aux immeubles localisés dans :
- – Un QAD (Quartier Ancien Dégradé),
- – Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine),
- – Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager),
- – Un secteur sauvegardé.
En clair, la Loi Malraux favorise l’investissement locatif dans l’ancien pour augmenter l’offre locative des centres-villes historiques, tout en incitant les investisseurs privés à contribuer à la restauration et à l’entretien d’une partie du Patrimoine National.
La dispositif Malraux est uniquement accessible aux contribuables fiscalement domiciliés en France, propriétaires d’un bien immobilier ou ayant un projet d’achat. Il est principalement destiné aux Français ayant une forte fiscalité. En effet, c’est un puissant outil pour réduire sa pression fiscale… il est probablement l’un des plus performants en matière de défiscalisation !
Bon à savoir 🧠
La loi Malraux est accessible majoritairement aux contribuables possédant de gros moyens financiers. Pour augmenter son accessibilité à plus de Français, la loi Malraux s’est réformée pour s’étendre aux SCPI. Le statut SCPI Malraux permet donc d’acheter des parts de SCPI dans un bien ancien à rénover, tout en bénéficiant des avantages du dispositif fiscal Malraux. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter votre expert Optia Conseil !
2. Quels sont les avantages d’un investissement en loi Malraux ?
Très prisée par les investisseurs dont la pression fiscale est élevée, la loi Malraux présente de nombreux avantages. Pour les amoureux des vieilles pierres, ce dispositif est un véritable cadeau ! En effet, il permet de restaurer de vieilles bâtisses et de les mettre en valeur. De nombreux trésors architecturaux sont présents en France : à vous de les dénicher et de contribuer à la préservation de notre patrimoine chargé d’histoire !
Le dispositif de défiscalisation Malraux offre une réduction d’impôt importante et un large champ d’action puisque vous êtes libre de répartir votre avantage fiscal selon vos envies, dans la limite des 400 000 € sur 4 ans.
Voici les principaux avantages octroyés par la Loi Malraux en 2022 :
- – Vous n’êtes pas soumis à un plafonnement du loyer : vous choisissez donc le montant du loyer librement, ce qui vous permet de vous assurer des revenus complémentaires chaque mois,
- – Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux dans le cadre d’un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé,
- – Le taux de réduction d’impôt passe à 22 % du montant des dépenses éligibles lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ou pour une restauration déclarée d’utilité publique.
Plus concrètement, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 22 % en acquérant et en réhabilitant un bien immobilier localisé sur des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ; ou d’une réduction fiscale de 30 % pour un bien immobilier situé sur des SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.
3. Quelles sont les conditions imposées par la loi Malraux en 2022 ?
La Loi Malraux impose plusieurs conditions, notamment sur les types de travaux à réaliser, le type de bien à restaurer, le plafond des dépenses prévues pour les travaux et les démarches à effectuer.
Pour profiter des avantages offerts par la loi Malraux, vous devez vous engager à :
- – Restaurer l’ensemble du bâtiment acquis,
- – Demander l’autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant de démarrer les travaux,
- – Louer les logements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum,
- – Mettre en location le bien dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation,
- – Louer à une personne qui n’est pas un membre de votre famille.
Les travaux liés à la restauration du bien sont très réglementés. Le chantier doit être impérativement suivi par un Architecte des Bâtiments de France. De plus, certains travaux ne sont pas pris en compte par le dispositif Malraux, comme les travaux destinés à modifier l’aspect ou la structure du bien immobilier ou qui ne respectent pas son style architectural d’origine. Les travaux éligibles sont les suivants :
- – Les frais de gestion du bien,
- – Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
- – Les dépenses affectées aux travaux de restauration et de transformation du bien en logement,
- – Les dépenses d’entretien et de réparation financées par l’acquéreur,
- – Les dépenses liées aux travaux de reconstitution de l’extérieur du bien immobilier.
Bon à savoir 🧠
Attention, les avantages fiscaux du dispositif Malraux sont valables à compter de l’obtention du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivante. Ainsi, les travaux doivent être effectués dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis. Les avantages fiscaux ne concernent que les dépenses effectuées dans le cadre d’une restauration complète d’immeuble dans les secteurs définis par la loi.
Même si les avantages fiscaux sont considérables, les règles pour profiter du dispositif Malraux sont complexes et peuvent parfois être très contraignantes. Ne vous laissez pas aveugler par les belles pierres ! Le système Malraux se prête à des montages financiers plus ou moins risqués. Il est donc important de vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine lorsque vous envisagez ce type d’investissement. Vous éviterez ainsi bien des déconvenues lors de l’acquisition, mais aussi lors de vos déclarations d’impôts.
Si vous souhaitez acquérir un immeuble ancien dans une zone éligible à la Loi Malraux, n’hésitez pas à prendre contact avec un de nos experts en gestion de patrimoine au Havre et en Normandie.
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