Fiscalité

Comment réduire ses impôts grâce à l’immobilier ?

Vous vous demandez comment réduire vos impôts en 2022 ? Sachez que vous pouvez payer moins d’impôts tout en investissant dans l’immobilier ! En effet, une grande quantité de dispositifs ont été mis en place par l’État, pour vous permettre de réduire vos impôts tout en profitant des multiples avantages de votre investissement. Tour d’horizon des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière avec Optia Conseil, votre cabinet en gestion de Patrimoine situé au Havre. 

1 . Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ? 
2 . Investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts
3 . Acheter dans l’immobilier ancien pour réduire sa pression fiscale

1. Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Pour faire face au déficit de logement en France et pour continuer à sauvegarder le patrimoine immobilier, l’État a mis en place plusieurs mesures fiscales pour inciter à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements anciens. Le terme de « défiscalisation immobilière » regroupe l’ensemble de ces dispositifs fiscaux. 

En clair, l’État accorde une réduction d’impôts aux particuliers qui investissent avec ces dispositifs fiscaux. Les conditions d’obtention de cette réduction d’impôt varient selon les dispositifs. Ainsi, pour optimiser son imposition et réaliser un investissement rentable, il est primordial de connaître précisément les tenants et aboutissants de chaque dispositif immobilier de défiscalisation. Ces dispositifs ont des avantages, mais aussi des limites : il est donc nécessaire de choisir la solution qui répond au mieux à vos besoins !

2. Investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts

La loi Pinel

Principal dispositif d’investissement dans le neuf en France, la loi Pinel peut vous permettre de réduire efficacement vos impôts. La réduction d’impôt sur le revenu Pinel fonctionne par tranche. Plus concrètement, en louant votre bien immobilier sur plusieurs années, vous réduisez le montant de votre imposition. Plus la durée de location est longue, plus votre réduction d’impôts sera importante. Cette durée d’engagement est déterminée dès le départ, mais vous pouvez la prolonger de deux fois trois ans jusqu’à un maximum de 12 ans. Grâce à ce dispositif, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 63000 € sur 12 ans. 

Pourcentage de réduction d’impôts Durée de l’engagement de mise en location
12% du montant de l’investissement 6 ans
18% du montant de l’investissement 9 ans
21% du montant de l’investissement 12 ans

Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez respecter certaines conditions :

  • – Le logement doit être neuf, 
  • – Il doit être situé dans une zone géographique éligible (dites « zones tendues »), 
  • – Le loyer et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds définis par décret, 
  • – Le bien doit être loué nu et doit atteindre un certain niveau global de performance énergétique, fixé par le code général des impôts,
  • – La loi Pinel est plafonnée à 300 000 € ou 5 500 € le mètre carré par investissement et par an. Vous ne pouvez pas réaliser plus de deux opérations en loi Pinel dans l’année. 
  •  

Autre avantage non-négligeable que propose la loi Pinel, vous pouvez louer votre logement à vos ascendants ou descendants s’ils ne sont pas rattachés au même foyer fiscal et ce, sans perdre le bénéfice de la défiscalisation !

Bon à savoir 🧠
Ces réductions sont valables jusqu’en décembre 2022. À partir de 2023, ces taux de réductions vont évoluer à la baisse. En clair, les taux de réductions d’impôts accordés seront moins avantageux. Cependant, un dispositif « Super-Pinel » devrait voir le jour pour maintenir les taux actuels en 2023. 

Le dispositif Censi-Bouvard 

Tout comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ce dispositif s’applique pour les contribuables ayant réalisé un investissement dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022, et qui assignent ce bien à la location meublée pratiquée à titre non-professionnel. Ainsi, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est cumulable avec l’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard.

Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard sont les suivants :

– Les établissements médico-sociaux accueillant les personnes âgées ou adultes handicapés.
– Les établissements avec services de soins, de surveillance médicale et d’hébergement aux personnes dépendantes.
– Les établissements avec services pour les étudiants.

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du prix du bien neuf. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre de l’année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, dans la limite de 6 ans. Pour être éligible au dispositif, vous devez respecter les conditions suivantes : 

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022, 
  • – Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison,
  • – Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans, 
  • – Le montant maximum retenu par l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000€ HT.
  • – L’activité de LMNP Censi-Bouvard (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
  • – Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Bon à savoir 🧠
Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum ! Par ailleurs, il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard la même année pour le même foyer fiscal. 

2. Acheter dans l’immobilier ancien pour réduire sa pression fiscale

La loi Malraux

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et y faire des travaux de rénovation ? Si votre bien est éligible à la Loi Malraux, ce dispositif de défiscalisation immobilière est fait pour vous ! La Loi Malraux offre une fiscalité avantageuse si vous êtes propriétaire d’immeubles anciens dans certains quartiers (secteur sauvegardé, Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager…). En clair, l’État propose des avantages fiscaux si vous investissez dans la rénovation d’immeubles anciens, dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français. 

Pour être éligible à la loi Malraux, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • – Le logement doit être affecté à une location nue dans les douze mois suivants les travaux de restauration, et doit avoir un usage de résidence principale du locataire.
  • – Le logement doit se trouver dans une zone éligible, prédéfinie par le gouvernement.

– La durée de l’engagement de la mise en location du bien est fixée à minimum 9 ans.
– Le locataire ne doit pas être membre du même foyer fiscal que le propriétaire, il ne doit pas non plus être un proche (ascendant ou descendant).

  • La localisation est un facteur déterminant dans l’éligibilité du bien. La liste des zones géographiques concernées est disponible sur le site impots.gouv.fr.


La réduction d’impôts attribuée dans le cadre du dispositif Malraux varie en fonction du montant de vos travaux, de la date à laquelle la demande de permis de construire ou de déclaration de travaux a été déposée et de la zone de localisation de votre logement : 

22% de réduction d’impôts : pour les propriétaires d’immeubles situés au sein d’un site patrimonial remarquable. 

30% de réduction d’impôts : pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV. Les bâtisses localisées dans une NPNRU sont aussi éligibles au taux de 30% de réduction d’impôts.

La loi des Monuments Historiques 

Amoureux des belles pierres, vous possédez un bien classé Monument Historique et vous souhaitez le rénover ? Vous pouvez bénéficier des avantages octroyés par la loi sur les Monuments Historiques ! Entrée en vigueur en 1913, la loi Monuments Historiques a été créée pour favoriser la restauration de biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique. Cette loi participe pleinement à la conservation et à la restauration du patrimoine architectural français. Plus concrètement, ce dispositif favorise l’investissement en monument historique, en octroyant entre autres une réduction d’impôt sur les travaux de restauration.

Pour être éligible à la loi sur les Monuments Historiques, vous devez respecter les conditions suivantes :

– Vous devez conserver le bien pendant au moins 15 ans.
– Les biens éligibles sont les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou disposant du label Fondation du patrimoine.
– Il n’y a pas de condition de localisation, mais il faut savoir que les biens éligibles au dispositif Monuments historiques sont des biens rares et d’exception.

Sur le plan fiscal, les travaux de rénovation et d’entretien peuvent être déduits de vos revenus, vous permettant ainsi de réaliser de belles économies d’impôts. Ces dépenses ne sont pas soumises à un plafonnement. De plus, ce dispositif vous permet de déduire votre déficit foncier de votre revenu global. Autre avantage, vous êtes libre d’occuper ou non votre bien et vous n’êtes pas soumis à une obligation de location une fois les travaux achevés. 

La loi Denormandie 

Vous pouvez utiliser la loi Denormandie en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023 et sous certaines conditions. Ce dispositif vise à rénover les logements vétustes de certaines villes, le tout dans l’idée d’améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logements des populations.

Pour être éligible à la loi Denormandie, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • – Les logements éligibles sont les biens anciens nécessitant des travaux d’amélioration ou les locaux transformés pour avoir un usage d’habitation.
  • – S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.

– Les travaux doivent représenter minimum 25% du coût total de l’investissement et doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant pour l’environnement).
– Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence doit être inférieur aux plafonds réglementaires disponibles sur le site des impôts.
– Le montant des loyers est soumis à des plafonds, eux aussi disponibles sur le site des impôts.
– La localisation est un facteur déterminant dans l’éligibilité du logement au dispositif : le bien doit être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation est élevé ou une commune disposant du label Cœur de ville ou de la convention ORT (Opération de revitalisation de territoire).

Si vous remplissez toutes les conditions, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel.

Ces derniers varient en fonction de la durée de mise en location de votre logement :

Pourcentage de réduction d’impôts Durée de l’engagement de mise en location
12% du montant de l’investissement 6 ans
18% du montant de l’investissement 9 ans
21% du montant de l’investissement 12 ans

 

Même si ces dispositifs fiscaux sont attractifs, il est important de faire le bon choix dans un projet d’investissement immobilier. Le choix du bien est une étape capitale et différents critères sont à prendre à compte pour estimer sa valeur. Portez une attention particulière à la localisation du bien immobilier : plus l’emplacement d’un bien est recherché et attractif, plus sa valeur sera élevée. La construction, l’entretien du bien et les diagnostics techniques et performances énergétiques (DPE) sont également des variables importantes. Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel expérimenté. 

Chez Optia Conseil, cabinet en gestion de patrimoine au Havre, nous vous apportons un conseil expert sur les différentes stratégies de développement du patrimoine via l’immobilier de placement. Tout en prenant en compte votre profil, vos capacités financières et vos objectifs, et suite à un diagnostic patrimonial, nous déterminons quelle solution est la plus adaptée. Réduire ses impôts au Havre et en Normandie n’a jamais été aussi facile avec Optia Conseil ! 

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