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Fin du dispositif Pinel : quelles alternatives pour investir dans l’immobilier en 2025 ?
Optia Conseil Immobilier vous éclaire sur les nouvelles options d’investissement dans l’immobilier alors que le dispositif Pinel prend fin en 2025. Avec cette niche fiscale sur le point de disparaître, de nombreux investisseurs s’interrogent sur les meilleures alternatives pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux. Bien que le Pinel ne soit pas remplacé, il reste des solutions intéressantes pour investir, notamment dans l’immobilier ancien et les résidences de services. Explorons les possibilités qui s’offrent à vous.
1. Fin du Pinel en 2025 : ce qu’il faut savoir
Mi-octobre, la ministre du Logement Valérie Létard a annoncé la fin du dispositif Pinel au 1er janvier 2025, sans aucune mesure de remplacement prévue. Malgré les tentatives de certains députés pour prolonger ce dispositif, le gouvernement a choisi de suivre les recommandations de la Cour des Comptes, qui jugeait le Pinel coûteux pour les finances publiques et peu efficace en termes de qualité et de quantité de logements construits.
Pour mémoire, le Pinel visait à stimuler l’investissement locatif en zones tendues, en offrant une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif comprenait également des plafonds de loyers et de ressources, ainsi qu’un prix du m² plafonné à 5 500 € pour une enveloppe maximale de 300 000 € par an. À compter de janvier 2025, les investisseurs devront donc se tourner vers d’autres options pour réduire leur fiscalité.
2. Investir dans l’immobilier ancien : les dispositifs Malraux et Denormandie
Avec la fin du Pinel, il reste deux dispositifs de défiscalisation axés sur l’immobilier ancien : la loi Malraux et le dispositif Denormandie, chacun s’adressant à des profils d’investisseurs différents.
Loi Malraux
La loi Malraux est destinée aux contribuables les plus imposés, qui souhaitent réduire significativement leurs impôts sur le revenu tout en investissant dans des projets de préservation du patrimoine. Ce dispositif s’applique à des biens immobiliers situés en zones protégées (comme les centres-villes historiques) et permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans, et il n’y a aucun plafonnement des loyers.
Les travaux éligibles doivent conduire à une restauration complète du bâtiment et être confiés à un architecte des Bâtiments de France. Ils peuvent inclure la réfection de la toiture, des façades, l’aménagement des combles, ou encore la rénovation des parties communes. Ce dispositif permet de participer à la préservation du patrimoine architectural français tout en bénéficiant d’une réduction fiscale conséquente.
Dispositif Denormandie
Créé en 2019 et prolongé jusqu’en 2027, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes nécessitant une revitalisation. Il s’agit d’une extension du Pinel pour l’immobilier ancien. Les investisseurs doivent réaliser des travaux représentant au moins 25 % du montant de l’opération et améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20 %, ou effectuer des travaux spécifiques comme la rénovation des murs, toitures, fenêtres ou systèmes de chauffage.
Le Denormandie propose une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, similaire au Pinel, avec des plafonds de loyers et de ressources identiques. Ce dispositif est idéal pour les investisseurs souhaitant participer à la réhabilitation des centres-villes tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
3. Investir dans les résidences de services
Une autre option pour les investisseurs cherchant à défiscaliser est d’investir dans des résidences de services. Ce type d’investissement comprend les résidences étudiantes, les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences pour seniors et les résidences pour touristes. Ces biens sont gérés par un exploitant professionnel qui s’occupe de la location, de l’entretien des locaux, et de la collecte des loyers, offrant ainsi une gestion simplifiée pour l’investisseur.
Pour être éligible à la réduction d’impôt, la résidence doit proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : accueil, petit-déjeuner, linge de maison, et ménage. L’investissement se fait sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), permettant de déduire les dépenses amortissables des revenus locatifs. Cela inclut les travaux de rénovation et l’achat d’équipements, ce qui peut augmenter la valeur de l’investissement sur le long terme tout en réduisant la base imposable.
En résumé
La fin du dispositif Pinel marque un tournant pour l’investissement immobilier en France, mais des solutions restent disponibles pour ceux qui souhaitent continuer à défiscaliser. Que ce soit en investissant dans l’immobilier ancien avec les dispositifs Malraux ou Denormandie, ou en se tournant vers les résidences de services, il existe encore des moyens d’optimiser sa fiscalité tout en diversifiant son patrimoine. Chez Optia Conseil Immobilier, nous sommes là pour vous accompagner dans cette transition et vous aider à choisir la meilleure stratégie d’investissement pour 2025. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations et des conseils personnalisés.
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